Última actualización: July 27, 2026
La Ley HB 913, firmada y vigente desde el 1 de julio de 2025, hizo obligatorias las inspecciones estructurales de hito para los edificios de condominios y cooperativas de Florida que tengan tres pisos o más y al menos 30 años de antigüedad. Los edificios ubicados a menos de tres millas de la costa tienen un umbral anterior de 25 años. Una inspección de Fase 1 es una evaluación visual realizada por un arquitecto o ingeniero con licencia. Si ese ingeniero identifica un deterioro estructural sustancial, la asociación debe proceder a una inspección de Fase 2, que es un análisis de ingeniería más profundo que puede incluir pruebas invasivas y toma de muestras de materiales. Una vez completado el proceso, el informe va al funcionario de construcción local y a cada propietario de unidad. Las asociaciones que no cumplan su plazo de inspección enfrentan multas diarias del DBPR de Florida y restricciones en el uso de sus fondos de reserva. Si usted es propietario de una unidad de condominio o forma parte de una junta en Miami-Dade, Broward o Palm Beach, aquí está el desglose completo de lo que exige HB 913.
¿Qué es una inspección de hito en Florida?
Una inspección de hito es una evaluación estructural obligatoria que la Ley HB 913 de Florida exige a los edificios de condominios y cooperativas que alcancen ciertos umbrales de antigüedad. El objetivo es identificar el deterioro estructural antes de que ponga en riesgo la seguridad de los residentes, una lección directa del derrumbe de las Torres Champlain en Surfside en 2021.
La inspección debe ser realizada por un arquitecto con licencia bajo el Capítulo 481 de Florida o un ingeniero con licencia bajo el Capítulo 471. Solo estos profesionales pueden firmar el informe de inspección de hito. Los administradores de propiedades, contratistas de construcción y técnicos de mantenimiento, independientemente de su experiencia, no pueden sustituir al arquitecto o ingeniero.
La inspección se centra en los elementos de carga, los miembros estructurales primarios y los sistemas estructurales primarios del edificio. No cubre las unidades individuales, los sistemas mecánicos como el HVAC o las condiciones cosméticas del edificio.
Fuente oficial: Florida Estatuto 553.899 — Inspecciones estructurales obligatorias (flsenate.gov)
¿Qué edificios de Florida necesitan una inspección de hito?
El requisito se aplica a los edificios de condominios y cooperativas de tres pisos o más. La antigüedad es el segundo factor:
| Ubicación del edificio | Antigüedad que activa la inspección |
|---|---|
| A menos de 3 millas de la costa | 25 años |
| A 3 millas o más de la costa | 30 años |
En el contexto del Sur de Florida, esto significa que la gran mayoría de los edificios de condominios de Miami Beach, Fort Lauderdale, Boca Raton y las comunidades costeras de Palm Beach ya han alcanzado o pronto alcanzarán el umbral de los 25 años. Los edificios en el interior, como los de West Palm Beach, Coral Springs o Pembroke Pines, tienen el umbral de 30 años.
Las inspecciones de hito se repiten. Un edificio que recibe su primera inspección a los 25 o 30 años necesita inspecciones de seguimiento cada 10 años después de eso. Verifique el calendario exacto con el DBPR de Florida, ya que los detalles de seguimiento pueden ajustarse con legislación futura.
PREPARACIÓN PRE-INSPECCIÓN
Un edificio bien mantenido reduce significativamente el riesgo de activar una costosa inspección de Fase 2. Worldwide Property Services ofrece programas de mantenimiento integral para juntas de condominios y HOA en los tres condados del Sur de Florida.
Llame ahora: (888) 600-4915¿Qué ocurre en la Fase 1 y la Fase 2 de la inspección de hito?
Inspección de Fase 1
La Fase 1 es una evaluación visual del edificio. El ingeniero o arquitecto con licencia camina por las áreas comunes, el exterior del edificio, el estacionamiento, el techo (cuando es accesible de forma segura) y los elementos estructurales visibles. No se requieren pruebas destructivas ni invasivas en la Fase 1.
El inspector busca signos de deterioro estructural sustancial como grietas significativas en el concreto, corrosión visible del refuerzo de acero, degradación de la mampostería y deformaciones o asentamientos estructurales. Si no se encuentra ninguno de estos problemas, la Fase 1 concluye con un informe limpio y no se requiere ninguna acción adicional hasta la próxima inspección de hito.
Inspección de Fase 2
La Fase 2 se activa cuando la Fase 1 identifica un deterioro estructural sustancial. Esta fase es un análisis de ingeniería en profundidad que puede incluir pruebas invasivas y toma de muestras de materiales. El ingeniero puede requerir la apertura de paredes o losas de concreto para evaluar la condición del refuerzo interno.
Después de la Fase 2, el ingeniero entrega un informe escrito que detalla los hallazgos específicos y las reparaciones recomendadas. Este informe debe presentarse al funcionario de construcción local. El funcionario local puede establecer plazos para completar las reparaciones y, en los casos más graves, puede restringir la ocupación del edificio hasta que se realicen las reparaciones.
El costo de la Fase 2 varía ampliamente según el tamaño del edificio y el alcance de los problemas encontrados. Los edificios con un mantenimiento deficiente históricamente tienen una probabilidad significativamente mayor de activar la Fase 2. El mantenimiento preventivo constante, incluyendo el control de plagas para detectar infestaciones de termitas que dañan la estructura, la limpieza de canaletas para prevenir la intrusión de agua, y el lavado a presión para eliminar la acumulación de humedad, reduce este riesgo.
¿Quién paga la inspección de hito en un condominio de Florida?
La asociación de condominios paga la inspección de hito como un gasto de la asociación, que luego se distribuye entre los propietarios de unidades a través de las cuotas regulares de mantenimiento o los fondos de reserva. No es responsabilidad de los propietarios individuales organizar o pagar directamente por la inspección.
Si se activa la Fase 2, esos costos adicionales también son responsabilidad de la asociación. Las asociaciones que hayan financiado completamente sus reservas estructurales bajo el requisito del SIRS estarán mejor posicionadas para cubrir estos costos sin una evaluación especial. Las asociaciones con reservas insuficientes o que históricamente han exento las reservas estructurales se enfrentan a la perspectiva de una evaluación especial significativa.
Ver más sobre el requisito SIRS: Guía de Ley de Mantenimiento de Condominios y HOA de Florida
¿Cuáles son los plazos de inspección de hito en Florida?
Los plazos exactos para la inspección de hito de Florida dependen de la antigüedad del edificio, su ubicación (costera o interior) y si ha habido legislación posterior que haya ajustado los plazos. Debido a esta complejidad, es esencial verificar el plazo específico de su edificio directamente con el DBPR de Florida o con un abogado de asociaciones comunitarias.
Lo que sí es claro: las asociaciones que no cumplan su plazo de inspección enfrentan multas diarias del DBPR y restricciones en el uso de los fondos de reserva. En los casos más graves donde el incumplimiento persiste, el gobierno local puede restrictar la ocupación del edificio.
La consecuencia más inmediata y práctica es la restricción de reservas. Una vez que el DBPR determina que una asociación ha incumplido el plazo de inspección, la asociación solo puede usar sus reservas para las reparaciones estructurales requeridas. Si la asociación necesita un techo nuevo, reparación de ascensores o cualquier otro gasto, está bloqueada hasta que cumpla con el requisito de inspección.
¿Qué debe organizar su junta antes de la inspección de hito?
La mejor posición en la que puede estar su asociación el día de la inspección de hito es con un edificio bien mantenido, documentado y accesible. Los problemas que se detectan durante la inspección de hito no desaparecen si usted no los encontró primero. Pero llegar a la inspección con un historial de mantenimiento sólido reduce significativamente el riesgo de desencadenar la Fase 2.
Antes de la inspección de hito, su junta debe asegurarse de que:
El control de plagas está al día
Las termitas subterráneas y de madera seca son los principales agentes biológicos de deterioro estructural en el Sur de Florida. Un programa trimestral de control de plagas activo demuestra diligencia y reduce el riesgo de que el inspector encuentre daños estructurales por termitas.
Nuestro programa de control de plagas para HOALas canaletas y el sistema de drenaje están limpios
La intrusión de agua por canaletas obstruidas es una de las causas más comunes de deterioro de losas y paredes en edificios de condominios. Las canaletas limpias son fáciles de verificar y documentar.
Guía de limpieza de canaletasEl lavado a presión de áreas comunes es reciente
La acumulación de humedad, algas y hongos en concreto puede enmascarar grietas superficiales o acelerar el deterioro. El lavado a presión periódico limpia la superficie para la inspección y previene la acumulación dañina.
Servicios de limpieza y mantenimientoLos registros de mantenimiento están reunidos y organizados
El ingeniero puede solicitar ver el historial de reparaciones, los contratos de mantenimiento anteriores y los informes de inspecciones previas. Tener estos listos demuestra diligencia de la junta.
Las áreas comunes están accesibles y despejadas
El ingeniero necesita acceso sin obstáculos al estacionamiento, la sala de mecánica, el techo (cuando es seguro), los espacios del ático y cualquier área de acceso limitado. Los artículos almacenados en áreas comunes deben ser retirados.
¿Qué significa la inspección de hito para los propietarios individuales de condominios?
Como propietario individual de una unidad de condominio, la ley le da derechos específicos en relación con el proceso de inspección de hito. La asociación debe proporcionarle una copia del informe de inspección de hito dentro de los 45 días posteriores a su recepción del ingeniero. Si el informe no llega, puede solicitarlo directamente a la junta.
Si el informe de la Fase 2 requiere reparaciones y la asociación tiene reservas insuficientes para cubrirlas, es posible que enfrente una evaluación especial. Antes de comprar una unidad de condominio en el Sur de Florida, verifique el estado de la inspección de hito del edificio, el cumplimiento del SIRS y los fondos de reserva actuales. Solicite esta información como parte de su debida diligencia antes del cierre.
Si usted vive en un edificio donde la junta ha estado aplazando el mantenimiento, empujando hacia atrás el control de plagas o retrasando la limpieza de canaletas, el informe de inspección de hito puede traer esos problemas a la luz de manera costosa. La buena noticia: Worldwide Property Services trabaja con juntas en los tres condados del Sur de Florida para establecer programas de mantenimiento preventivo que reducen tanto el riesgo de la Fase 2 como el estrés de la inspección.
LECTURA RELACIONADA
- Guía completa de ley de mantenimiento de condominios y HOA de Florida 2025
- Lista de preparación para huracanes en el Sur de Florida 2026
- Limpieza de canaletas antes de la temporada de huracanes en Florida
- Control de plagas para HOA y condominios
- Servicios de limpieza y mantenimiento
- Área de servicio: Miami-Dade, Broward, Palm Beach
Preguntas frecuentes
¿Qué es una inspección de hito en Florida?
Una inspección de hito es una evaluación estructural obligatoria para edificios de condominios y cooperativas de Florida de tres pisos o más que alcancen ciertos umbrales de antigüedad (25 o 30 años). La realiza un arquitecto o ingeniero con licencia. Si la Fase 1 encuentra problemas, se activa una Fase 2 más detallada. El informe final va al funcionario de construcción local y a todos los propietarios de unidades.
¿Qué edificios de Florida necesitan una inspección de hito?
Los edificios de condominios y cooperativas de tres pisos o más necesitan inspecciones de hito. Los edificios a menos de tres millas de la costa tienen el umbral activado a los 25 años; los edificios en el interior, a los 30 años. Verifique su plazo específico con el DBPR de Florida, ya que la legislación posterior puede ajustar estos umbrales.
¿Quién paga la inspección de hito en un condominio?
La asociación de condominios paga la inspección como gasto de la asociación. Los costos se distribuyen entre los propietarios de unidades a través de cuotas regulares o reservas. Si la Fase 2 es activada, esos costos adicionales también son responsabilidad de la asociación. Las asociaciones con reservas estructurales insuficientes pueden necesitar emitir una evaluación especial.
¿Qué pasa si la inspección de hito encuentra problemas?
Si la Fase 1 encuentra deterioro estructural sustancial, se activa la Fase 2. La Fase 2 es un análisis de ingeniería más profundo que puede incluir pruebas invasivas. Después de la Fase 2, el ingeniero entrega un informe con reparaciones recomendadas. El funcionario local puede establecer plazos de reparación y, en casos graves, restringir la ocupación del edificio.
¿Qué debe organizar la asociación antes de la inspección de hito?
Antes de la inspección de hito, la asociación debe garantizar que el control de plagas esté al día (especialmente el tratamiento de termitas), las canaletas y el sistema de drenaje estén limpios, las áreas comunes se hayan lavado a presión recientemente, los registros de mantenimiento estén organizados, y todas las áreas de acceso restringido sean accesibles para el inspector.
PREPARACIÓN PRE-INSPECCIÓN
Lleve su edificio a la inspección con confianza.
Worldwide Property Services atiende a comunidades HOA y de condominios en Miami-Dade, Broward y Palm Beach desde 1989. Control de plagas trimestral, limpieza de canaletas, lavado a presión y coordinación de mantenimiento: todo bajo un solo contrato.